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                          《中华人民共和国民法典》在房地产领域的相关规定
                          索  引  号: 0000000000/2022-001339 发布时间: 2022年06月15日 17:35
                          来       源: 汉中市住房和城乡建设局 发布机构: 汉中市住房和城乡建设局
                          内容概述:


                          《中华人民共和国民法典》以下简称《民法典》7编、1260条,各编依次为总则、物权、合同、人格权、婚姻家庭、继承、侵权责任,以及附则。编纂民法典是党的十八届四中全会提出的重大立法任务,是以习近平同志为核心的党中央作出的重大法治建设部署。民法典对我国现行的、制定于不同时期的民法通则》《物权法》《合同法》《担保法》《婚姻法》《收养法》《继承法》,以及侵权责任法和人格权方面的民事法律规范进行全面系统的编订纂修,最终形成一部具有中国特色、体现时代特点、反映人民意愿的典。为帮助广大业主、承租人,以及房地产开发企业、中介机构从业人员快速了解掌握生活业务中涉及的法规规定,现就《民法典》在房地产领域涉及的居住权、建筑物区分所有权、用益物权、担保物权相关规定编纂后变化整理如下:

                          一、居住权

                          《民法典》新增了居住权。

                          第三百六十六条:居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。

                          第三百六十八条:居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

                          第三百六十九条:居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。

                          第三百七十条:居住权期间届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。居住权消灭的,应当及时办理注销登记。

                          二、建筑物区分所有权

                          变更了物权法中的表决规则包括使用公维金等一般事项由双过半表决通过改为双三分之二参与且经参与投票人双过半通过。一般事项降低了表决通过的难度,可降低至双三分之一表决通过。筹集维修资金等重大事项的表决要求提高,变更为双四分之三表决通过。

                          新增修资金的适用范围和申请主体经业主共同决定,可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的,业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

                          新增明确了共有部分产生收入的受益主体。建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。

                          新增物业服务企业或管理人应及时答复业主对物业服务情况提出的询问。

                          新增对业主行为的要求业主相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,业主应当依法予以配合”。

                          三、用益物权

                          明确了住宅建设用地使用权期限届满自动续期。第三百五十九条第1款:住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期,续期费的缴纳或者减免,依照法律行政法规的规定办理。

                          四、担保物权

                          明确非典型担保的担保功能。第三百八十八条规定:设立担保物权应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同,包括抵押合同、质押合同和其他具有担保功能的合同。其他具有担保功能的合同一般是指融资租赁、保理、所有权保留等非典型担保合同。

                          简化抵押合同和质押合同的一般条款。第四百条对物权法第一百八十五条第(三)项做了简化,把名称、数量、质量、状况、所在地、所有权和使用权归属简化为名称和数量等情况;第四百二十七条把物权法第二百一十条第(三)项简化为名称和数量,质量和状况不作要求。

                          明确实现担保物权的受偿规则。物权法第一百九十九条规定同一财产向两个以上债权人抵押的,拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿:(抵押权已登记的,按照登记的先后顺序清偿;(二)抵押权已登记的先于未登记的受偿;(三)抵押权未登记的,按照债权比例清偿。而草案第四百一十四条规定删除了前述条款第一项中顺序相同的按照债权比例清偿的规定。这个是信息技术发展给管理上带来极大便利,使得情况发生了变化,信息不对称引发的欺诈行为可以第一时间被发现,减少纠纷发生的可能。

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